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    民商事實務中心

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    黨某某與劉某某、王某某房屋買賣合同糾紛案

    時間:2018-06-01 15:43發布:重慶合縱律師事務所
      

    尊敬的審判員:

    根據《中華人民共和國民事訴訟法》及《中華人民共和國律師法》的有關規定,我所接受本案原告黨某某的委托,指派王方銀擔任其與劉某某、王某某房屋買賣合同糾紛案的代理人參加本案訴訟活動。接受委托后,我們認真核實相關證據、查找法律根據,通過今天的法庭調查,對本案的事實有了清楚了解,現結合事實和法律做如下代理意見:

    一、原被告雙方于2017年4月13日簽訂的《重慶戀上房房地產經紀有限公司房屋買賣合同》(以下簡稱買賣合同)內容合法,系雙方真實意思表示,雙方存在合法有效的房屋買賣合同關系。

    雙方于2017年4月13日簽訂的房屋買賣合同,約定原告購買被告位于沙坪壩區大學城2-6-1的房產,總價66萬,定金4萬,于簽訂合同當日支付,首付款15萬,于過戶當日支付,剩余47萬元通過按揭直接由銀行支付給被告,并進一步約定該房屋的解押、過戶、違約責任等。合同簽訂當日,原告便按合同約定向被告支付4萬元定金。該合同的簽訂,系雙方的真實意思表示,符合法律規定,為合法有效的房屋買賣合同。

    二、即便被告王某某認為其沒有代理權,其代理行為也構成表見代理,該代理行為有效,《買賣合同》效力及于被告劉某某。

    根據《合同法》49條規定的:“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效?!?/span>,即表見代理,其構成要件為:須行為人無代理權;須有使相對人相信行為人具有代理權的事實或理由;須相對人為善意;須行為人與相對人之間的民事行為具備民事行為的有效要件。

    在本案中,涉案房屋的產權人為劉某某,其與王某某系夫妻關系,在王某某作為代理人與原告簽訂《買賣合同》當時,向原告出示了《配偶同意出售聲明》,其中載明了被告二人的身份信息及同意出售的聲明,并向原告出示了結婚證原件、房產證復印件等證件,以表明其具有代理權,并由中介公司主持簽訂三方協議(買賣合同),因此原告有理由相信被告王某某具有代理權,其行為構成表見代理。表見代理依法產生有權代理的法律效力,即無權代理人與相對人之間實施的民事法律行為對于被代理人具有法律約束力,被代理人與相對人之間產生、變更或消滅相應的法律關系。因此,《買賣合同》合法有效,二被告應當按合同履行,否則應承擔違約責任。

    三、被告拒絕出售房屋給原告的違約行為的事實清楚,證據確實充分,應當按照合同約定承擔違約責任。

    根據原被告簽訂的《買賣合同》第三條 房屋解押:“甲、乙、丙三方均知曉該房屋處于銀行抵押狀態中,并同意在此狀態下完成交易,三方協商一致后按以下方式解押:該房屋已經設定抵押,甲方貸款銀行為中國農業銀行,現銀行需還款金額為35萬元,.....另有抵押的,抵押權人為劉某某,抵押金額為373000元。 甲方自行還款:甲方必須于2017年5月2日之前或下月還款日前向銀行預約提前還款申請并將預約的具體時間告知乙方和丙方,甲方同意于2017年5月30日前辦理完畢該抵押的解除手續?!?/span>

    雙方簽訂《買賣合同》當日,原告立即向被告轉賬支付了定金4萬元,被告向原告出具定金收條一張(買賣合同第二頁最后),而被告未按照合同約定如期預約還款,也未在2017年5月30日前辦理完畢解押。其后原告也多次催告被告辦理房屋解押,并于三個月后的9月25日向被告發出催告繼續履行房屋買賣合同的律師函,要求履行合同,并再一次給予被告履行寬限期,但被告至今仍未按照合同履行,拒不解押、拒不過戶。因此,被告拒不履行合同,已經根本性違約,應當按照合同約定承擔違約責任。

    《買賣合同》第十條 違約責任:1、甲、乙雙方從簽訂本協議之日起,如一方未按照本協議的內容履行,則視其違約,經電話、短信或書面等形式告知后仍未履行的,守約方有權解除合同并同時違約方應向守約方支付房屋成交價20%的違約金,并承擔丙方收取的所有費用。2、除第一條違約責任外,因甲方違約導致本交易未成功的,應雙倍返還乙方購房定金;因乙方違約導致本交易未成功的,甲方有權不退還乙方已交購房定金。

    根據被告的違約行為事實、《合同法》有關規定及上述違約責任的約定,原告有權解除《買賣合同》,要求被告退還定金40000元,并按照房屋成交價(66萬元)的20%主張違約金,即違約金金額為132000元。同時,在原被告簽訂合同當日,原告按照合同約定向丙方(即重慶戀上房房地產經紀有限公司)支付了中介服務費6600元、按揭服務費7050元,該款項按照約定也應當也被告承擔。

    四、二被告應向原告承擔違約責任。

    本案涉案房屋產權人為被告劉某某,其與被告王某某系夫妻關系,在簽訂買賣合同當時,王某某作為代理人向原告出示了《配偶同意出售聲明》,聲明涉案房產為被告二人的夫妻共同財產,二人同意將涉案房產轉讓給原告,此房無爭議,如因房屋產權引起的爭議,其產生的一切經濟及法律責任二被告共同承擔。同時,《買賣合同》第七條第2款:甲方委托他人簽訂本合同的,如因甲方或受托人原因導致本合同不能正常履行,受托人與產權人承擔違約責任。因此,二被告既不按合同約定辦理解押手續,也不辦理房屋過戶,二被告應當承擔違約責任。

    五、即便法院認定二被告不承擔連帶賠償責任,根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。也應當由被告王某某退還定金,并依照合同承擔違約責任。

    以上代理意見,請法庭予以充分考慮。

    此致

    重慶市某某區人民法院

     

    重慶合縱律師事務所

      律師

             

     

     

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